Skal du kjøpe tomt eller bygge på ubebygd eiendom?

Da er det viktig å være klar over hvilke rettigheter som må være sikret før man kan få byggetillatelse.

I utgangspunktet er plan- og bygningsloven en ja-lov. Det innebærer at kommunen har plikt til å gi tillatelse dersom det ikke foreligger avslagsgrunn. Tvister mellom private er ikke relevant i plan- og bygningsloven, og naboprotester som går på privatrettslige tvister er dermed i utgangspunktet heller ikke avslagsgrunn. Dette følger direkte av § 21-6, og her fremgår at tvist om kontrakter, avtaler, arveoppgjør, servitutter med videre skal ses bort ifra med mindre det er åpenbart at private rettigheter mangler.

Det er noen viktige unntak fra hovedregelen om at kommunen ikke skal legge seg oppi private rettigheter. Dette gjelder infrastruktur som etter plan- og bygningsloven omfatter vannforsyning, avløp og atkomst. For at en tomt kan skilles ut, eller kan få byggetillatelse må disse private rettighetene være på plass. Grunnen til dette er at vei, vann og avløp er viktige interesser for private og samfunnet.

 

Hvilke rettigheter snakker vi om?

Rettighetene som må være sikret er

  • rettighet til å føre vannledning over annen manns grunn eller rettighet til å knytte seg til felles ledningsnett
  • rettighet til å føre avløpsledning over annen manns grunn eller rettighet til å knytte seg til felles ledningsnett
  • veirett til privat vei

 

Hva betyr det at rettighetene må være sikret?

Rettigheten fremgår av avtale, servitutt, dom eller lignende. Dersom man ikke får tillatelse fra eier av naboeiendommen, må man altså ha noe som kan tvinge eieren til å godta plasseringen tiltakshaver ønsker.

Det at rettigheten er sikret betyr at rettigheten må være privatrettslig urokkelig. Det kan ikke være noen tvil om at tiltakshaver har denne rettigheten, og den må kunne tinglyses på eiendommen.

Det som kan være tvilsomt er vage avtaler og erklæringer, påstand om hevd, og der vei/vannledning/avløpsledning er regulert inn i planer. Reguleringsplaner stifter ikke private retter.

Tinglysing sikrer retten best og er klart urokkelig. Dette er en sterk, offentlig registrert sikkerhet og finnes i grunnboken for naboens eiendom.

Om det er tvil f.eks. på grunn av en naboprotest, skal kommunen ha fremlagt dokumentet som er tinglyst. Det er tiltakshaver som skal legge frem dette. Dersom f.eks. en veirett er på plass som følge av at den har «smittet» over på utskilt(e) tomt(er) er det tiltakshaver som må dokumentere hvordan rettigheten har fulgt utskilte parseller.

Alternativt må man vise kommunen at rettigheten er sikret på en annen måte som kommunen godtar som tilfredsstillende. Dette er et snevert unntak, og kommunen kan alltid kreve tinglysing for å være sikker.

Konsekvensen av at rettigheten ikke er sikret er at søknaden skal avslås.

 

Kommunen er ikke alltid stødig på når en privat rettighet er sikret. Det finnes flere eksempler på at kommunen har gitt avslag på søknad med feilaktig begrunnelse om at rettigheten ikke er godt nok sikret, men også eksempler på at kommunen gir tillatelse til tross for at rettigheten ikke er privatrettslig sikret. Dette forsinker og fordyrer byggeprosessen unødig.

Advokat Kari Steine Aase har omfattende erfaring fra plan- og byggeprosesser, og har sittet på såkalt begge sider av bordet. Hun har selv behandlet byggesøknader som har reist tvil om privatrettslige rettigheter fra sin tid i Sandnes kommune, og hun bistår jevnlig både privatpersoner og næringsdrivende i byggeprosesser som advokat i TP Advokatfirma.

Ta gjerne kontakt for en uforpliktende prat dersom du har spørsmål.

Advokat Kari Steine Aase, mob: 480 08 826 eller epost: kari@tengs-pedersen.no

Artikkel er skrevet av

Personvern

PERSONVERNERKLÆRING FOR TP ADVOKATFIRMA DA   TP Advokatfirma DA tilbyr advokattjenester til privatpersoner, næringsliv og offentlige institusjoner. For at vi skal kunne utføre et oppdrag, oppfylle vårt formål eller yte best mulig bistand, er vi avhengig av å benytte flere personopplysninger. Det understrekes at TP Advokatfirma er forpliktet til å beskytte dine opplysninger og at samtlige advokater og advokatfullmektiger er underlagt lovpålagt taushetsplikt. Denne personvernerklæringen beskriver hvordan TP Advokatfirma DA samler inn og bruker bestemte personopplysninger.   Vår personvernerklæring inneholder opplysninger du har krav på når det samles inn opplysninger fra nettstedet vårt (personopplysningsloven § 19 og EUs personvernforordning The General Data Protection Regulation («GDPR») artikkel 13) og generell informasjon om hvordan vi behandler personopplysninger (personopplysningsloven § 18, første avsnitt og GDPR artikkel 14).     Behandlingsansvarlig   Behandlingsansvarlig for personopplysningene vi behandler er TP Advokatfirma DA ved daglig leder advokat/partner Morten Søyland og advokat/partner Christine B. Orre.   Den ansvarlige advokat på en sak er delegert oppgaven som behandlingsansvarlig for personopplysningene TP Advokatfirma behandler, dog slik at ansvaret fortsatt ligger hos daglig leder og advokat Christine B. Orre.   For spørsmål du måtte ha om vår behandling av dine personopplysninger kan du kontakte advokat Christine B. Orre på e-post: christine@tpa.as tlf: 51 97 10 00     Innhenting og bruk av personopplysninger   Personopplysninger som innhentes/behandles Hvilken informasjon som innhentes varierer avhengig av sakstype, og vi innhenter kun informasjon som er relevant for den bistand vi skal yte og som på forhånd er avklart med klienten. Foruten direkte personalia og kontaktinformasjon, innhentes eksempelvis finansiell informasjon, informasjon fra offentlige registre, helseopplysninger, straffesaksopplysninger, med mer.   Hvordan informasjon innhentes TP Advokatfirma DA innhenter primært inn informasjon direkte fra klient eller via henvendelse til offentlige institusjoner som eksempelvis politi, folkeregister, skatteetaten og brønnøysundregistrene. Vi mottar også personopplysninger om klienter og tredjeparter igjennom korrespondanse som skjer i aktive saker.   Formålet med informasjonen som behandles Registrerte opplysninger hos oss kan bli brukt som en del av oppdraget for klienten, blant annet overfor retten eller andre aktører innen justissektoren, samt overfor motparter og deres representanter. Opplysninger kan også bli brukt i anledning innhenting av dokumenter eller data fra andre aktører, i den hensikt å ivareta våre klienters interesser eller rettsikkerhet.  Behandlingen av personopplysninger vil da skje enten på grunnlag av interesseavveiing eller på grunnlag av forutgående samtykke.   All behandling av personopplysninger skal ha et…

Les mer
advokat sandnes

advokat sandnes

  Arbeidsrett Fast Eiendom Erstatningsrett Arv og skifte Ekspropriasjon Landbruk Familie og barn Bygg & Entreprise Selskapsrett /Om   TP Advokatfirma DA, tidligere Tengs-Pedersen, har gjennom generasjoner vært tuftet på rådgivning innen de fleste av jussens disipliner. I tillegg har firmaet til enhver tid hatt en betydelig mengde prosedyreoppdrag overfor domstolene.   Les mer /Aktuelt

Les mer

Konkursbo

Aktuelt Aktuelt Innsigelser mot sluttoppstilling Artikkel / Bygg & Entreprise Les mer Den bisarre Rekdal-situasjonen i Kristiansand Arbeidsrett / Artikkel Les mer Ektepakt – skreddersy deres egen formuesordning Artikkel / Familierett Les mer Hjelseth Computers 10/12/2019 Test kunde AS 10/12/2019 Test kunde AS 04/12/2019

Les mer

Kontakt

SANDNES TP Advokatfirma holder til i store lokaler i annen etasje i Vågsgata 42, rett bak Jæren tingrett i Sandnes sentrum. Kontoret er åpent mandag-fredag mellom kl 08.00 og 16.00.   KLEPP TP Advokatfirma har også kontor i Block-gården, Jærveien 530 på Kleppe. Kontoret er åpent mandag-fredag mellom kl 08.00 og 16.00.

Les mer

Om oss

Aktuelt Aktuelt Nye permitteringsregler – tiltak for å redde virksomheter som er rammet av koronakrisen Arbeidsrett / Artikkel Les mer Innsigelser mot sluttoppstilling Artikkel / Bygg & Entreprise Les mer Den bisarre Rekdal-situasjonen i Kristiansand Arbeidsrett / Artikkel Les mer TP Advokatfirma DA, tidligere Tengs-Pedersen, har gjennom generasjoner vært tuftet på rådgivning innen de fleste av jussens disipliner. I tillegg har firmaet til enhver tid hatt en betydelig mengde prosedyreoppdrag overfor domstolene. Vi utgjør en positiv forskjell Våre kjerneverdier  Fremoverlent – folkelig – løsningsorientert – redelig   Terskelen for å søke råd hos TP Advokatfirma skal være lav, og det skal alltid være ledig kapasitet. Vi jobber hardt for å utgjøre en positiv forskjell for din sak. Sentrale rettsområder hvor vi har lang erfaring og god kompetanse er særlig innen kommunal og offentlig rett, plan og bygningsrett, skjønn og ekspropriasjon, arbeidsrett, erstatningsrett, fast eiendoms rettsforhold, odelssaker, generasjonsskifter, arv/familie/skifterett, samt generell forretningsjus. Samtlige advokater hos oss har bred prosedyreerfaring overfor domstolene, hvilket innebærer at vi også gjennom denne erfaringen kan bidra til å finne gode utenomrettslige løsninger for klienten. Vi befinner oss i en by og region i sterk vekst. Dette betyr flere saker og flere utfordringer. Vi ønsker å vokse i lag med byen og regionen, og vil fortsette med å gi solid juridisk bistand innenfor samtlige rettsområder. For å klare dette er vi opptatt av at våre medarbeidere har god faglig og sosial kompetanse.  

Les mer

Aktuelt

Aktuelt Alle Alle Arrangement Artikkel Jobb Les mer Arrangement Nye permitteringsregler – tiltak for å redde virksomheter som er rammet av koronakrisen Den økonomiske situasjonen for det norske næringslivet er kritisk som følge av koronaviruset. En av konsekvensene er at permitteringsvarslene kommer på samlebånd. Alt fra oljesektoren til byggebransjen, fra hotellbransjen til idrettsbransjen er rammet av denne krisen. Nå vil det bli iverksatt nye permitteringsregler som trer i kraft torsdag.   Hva er permittering? Ved et midlertidig inntektsbortfall kan… Les mer Arbeidsrett / Artikkel Innsigelser mot sluttoppstilling Kravet til «innsigelser» i punkt 33.2 er oppfylt dersom hovedentreprenøren utvetydig tar standpunkt til sluttoppstillingen og bestrider kravene. En normalt forstandig underentreprenør må forstå hvilke betalingskrav som ikke godtas. Høyesterett avsa nylig dom i sak mellom Skanska Norge AS (Skanska) og HGT AS (tidligere Halvorsen Grave- og Transportservice AS) som gjaldt innsigelser Skanska hadde mot sluttoppstilling… Les mer Artikkel / Bygg & Entreprise Den bisarre Rekdal-situasjonen i Kristiansand Foto: Tor Erik Schröder/NTB scanpix «Hvis ikke han er ferdig i Start skal jeg spise mikrofonene her». Ordene tilhører Jesper Mathisen i podcasten Fotballradioen med Jesper og Pål og ble publisert kort tid etter at Start slapp følgende pressemelding: “Start har i dag informert Kjetil Rekdal om at han er fritatt fra sine oppgaver som… Les mer Arbeidsrett / Artikkel Ektepakt – skreddersy deres egen formuesordning Dagens samfunn bærer preg av høye skilsmissetall, og det blir vanligere å gifte seg på ny, samt få flere barnekull og særkullsbarn. Loven legger til grunn den samme formuesordningen i alle ekteskap, til tross for at ingen ekteskap er like. Det kan derfor være hensiktsmessig å vurdere om lovens normalordning vil være den beste løsningen… Les mer Artikkel / Familierett Ny arvelov – hva betyr den for deg? Den nye loven om arv og dødsboskifte ble vedtatt av Stortinget i uke 19. De mest oppmerksomme har fått med seg overskrifter i avisene det siste året om hvilke endringer den nye loven kunne føre med seg. Den nye loven bygger i stor grad på de samme prinsippene som gjeldende arvelov og det er ikke… Les mer Artikkel / Familierett Er det smartere å gifte seg enn å være samboer? I 2017 var det 22 100 par som giftet seg. Av disse parene hadde flesteparten vært samboere først. Ifølge Statistisk sentralbyrå minker antall par som inngår ekteskap. Flere fortsetter i stedet å leve sammen som…

Les mer

Skillelinjer mellom «garanti» og forbrukerens alminnelige reklamasjon

Reklamasjon og garanti er begreper som ofte brukes om hverandre i dagligtale, mens det kan være store forskjeller juridisk. Det kan være viktig å være klar over noen av disse skillelinjene, både for den som gir og den som er beskyttet av en garanti, eller for den som må forholde seg til de ordinære reklamasjonsregler.   Innledning «Garanti» defineres i markedsføringsloven som «enhver forpliktelse som den næringsdrivende har påtatt seg overfor forbrukeren i forbindelse med omsetning av varer, tjenester eller andre ytelser som gir forbrukeren rettigheter i tillegg til rettighetene forbrukeren ellers har». I tidligere markedsføringslov var det et lovbestemt forbud mot å gi en garanti om man ikke tilbydde noe utover de alminnelige rettighetene – dette ble imidlertid fjernet ved ny markedsføringslov av 2009. Imidlertid er ovennevnte definisjon lovfestet og gir den konsekvens at en garanti som «bare» viser til allerede lovfestede rettigheter fort kan bli ansett som villedende, og dermed i strid med markedsføringslovens § 7.   Så – hva med «bruktbilgaranti», «rustgaranti» mv.? En garanti er i forbrukerkjøpslovens sammenheng noe som skal gi forbrukeren utvidede rettigheter ved kjøp av en ting. Nøyaktig hva som garanteres er i utgangspunktet opp til den som stiller garantien å bestemme – oftest selgeren. For å komme nærmere et svar kan det være greit å først gå innom hva som følger av forbrukerkjøpsloven, slik at man får en oversikt over «rettighetene forbrukeren ellers har».   Forbrukerkjøpsloven For en privatkunde som handler hos forhandler/næringsdrivende er de fleste kjøp regulert av bestemmelsene i forbrukerkjøpsloven. I det videre vil jeg benytte som eksempel det tilfellet at forbrukeren handler bil hos en bruktbilforhandler. Ved en eventuell henvendelse, må forbruker forholde seg til lovbestemte tidsfrister ved reklamasjonen – av relativ og absolutt art. Det følger av forbrukerkjøpslovens § 27 at man må reklamere «innen rimelig tid» som betegnes som den relative tidsfristen. Videre følger det at «fristen for å reklamere aldri [kan] være kortere enn to måneder fra det tidspunkt da forbrukeren oppdaget mangelen». I tillegg er det lagt opp til en absolutt regel som gir at en «[r]eklamasjon må skje senest to år etter at forbrukeren overtok tingen». Toårsregelen er utgangspunktet for den absolutte fristen, men der hvor tingen er «ment å vare vesentlig lengre» enn dette, vil det gjelde en utvidet frist på 5 år fra man overtok tingen – som vil være det tidspunkt kjøper også overtar…

Les mer

Test kunde AS

Les mer

Skal du kjøpe tomt eller bygge på ubebygd eiendom?

Da er det viktig å være klar over hvilke rettigheter som må være sikret før man kan få byggetillatelse. I utgangspunktet er plan- og bygningsloven en ja-lov. Det innebærer at kommunen har plikt til å gi tillatelse dersom det ikke foreligger avslagsgrunn. Tvister mellom private er ikke relevant i plan- og bygningsloven, og naboprotester som går på privatrettslige tvister er dermed i utgangspunktet heller ikke avslagsgrunn. Dette følger direkte av § 21-6, og her fremgår at tvist om kontrakter, avtaler, arveoppgjør, servitutter med videre skal ses bort ifra med mindre det er åpenbart at private rettigheter mangler. Det er noen viktige unntak fra hovedregelen om at kommunen ikke skal legge seg oppi private rettigheter. Dette gjelder infrastruktur som etter plan- og bygningsloven omfatter vannforsyning, avløp og atkomst. For at en tomt kan skilles ut, eller kan få byggetillatelse må disse private rettighetene være på plass. Grunnen til dette er at vei, vann og avløp er viktige interesser for private og samfunnet.   Hvilke rettigheter snakker vi om? Rettighetene som må være sikret er rettighet til å føre vannledning over annen manns grunn eller rettighet til å knytte seg til felles ledningsnett rettighet til å føre avløpsledning over annen manns grunn eller rettighet til å knytte seg til felles ledningsnett veirett til privat vei   Hva betyr det at rettighetene må være sikret? Rettigheten fremgår av avtale, servitutt, dom eller lignende. Dersom man ikke får tillatelse fra eier av naboeiendommen, må man altså ha noe som kan tvinge eieren til å godta plasseringen tiltakshaver ønsker. Det at rettigheten er sikret betyr at rettigheten må være privatrettslig urokkelig. Det kan ikke være noen tvil om at tiltakshaver har denne rettigheten, og den må kunne tinglyses på eiendommen. Det som kan være tvilsomt er vage avtaler og erklæringer, påstand om hevd, og der vei/vannledning/avløpsledning er regulert inn i planer. Reguleringsplaner stifter ikke private retter. Tinglysing sikrer retten best og er klart urokkelig. Dette er en sterk, offentlig registrert sikkerhet og finnes i grunnboken for naboens eiendom. Om det er tvil f.eks. på grunn av en naboprotest, skal kommunen ha fremlagt dokumentet som er tinglyst. Det er tiltakshaver som skal legge frem dette. Dersom f.eks. en veirett er på plass som følge av at den har «smittet» over på utskilt(e) tomt(er) er det tiltakshaver som må dokumentere hvordan rettigheten har fulgt utskilte parseller. Alternativt må man…

Les mer

Arrangement

Aktuelt Aktuelt TVILSOMT Å FORSKJELLSBEHANDLE – LOVLIG JURIDISK Arbeidsrett / Artikkel Les mer Nye permitteringsregler – tiltak for å redde virksomheter som er rammet av koronakrisen Arbeidsrett / Artikkel Les mer Innsigelser mot sluttoppstilling Artikkel / Bygg & Entreprise Les mer Ingen arrangement er oppgitt

Les mer